Category: недвижимость

Category was added automatically. Read all entries about "недвижимость".

Ликбез по инвестициям в недвижимость.

Отсюда: О недвижимости

Покупку недвижимости считают надежным вложением своих сбережений 55 россиян из ста. Сбербанку, находящемуся в народном рейтинге надежности инвестиций на втором месте, готовы доверить свои средства лишь 29 человек из сотни, золоту – 24.

Как человеку, в инвестиционном портфеле которого жилая недвижимость занимает существенное место, мне этот vox populi представляется довольно… интересным. Кажется, что общественное мнение сильно преувеличивает как надежность, так и доходность инвестиций в недвижимое имущество.

Начну с последнего. Если брать жилую недвижимость, сдаваемую в долгосрочную аренду (а 99% людей под «инвестиционной» покупкой недвижимости понимают именно это), то доходность на уровне 8-10% годовых следует считать очень хорошей. Гипотетический рост цен при этом вынесен за рамки расчетов, ибо 2008-й год показал, насколько сильно может подешеветь то, что якобы «всегда в цене». По некоторым объектам стоимость квадратного метра вышла на докризисный уровень только сейчас. Впрочем, те, кто вкладывался в начале 2009-го, сейчас ничуть не жалеют об этом.

Итак, жилая недвижимость приносит доход на уровне банковского депозита, при этом ренту – в отличие от процентов – капитализировать сложно. Другое дело, что 6-8-10-15 миллионов рублей не всякому банку доверишь. И даже простой совет «раскидать» по 20-30 банкам по 700 тыс. руб. не очень прокатывает: долго, хлопотно и
свои риски есть. Впрочем, выбор инвестиционных предпочтений – дело тонкое, личное, и к теме записи не относящееся.

Теперь о надежности. Очень распространено мнение, что с жильем – в отличие от банков, акций, облигаций и других активов – «ничего не может случиться». Ну, разве что метеорит (или взрыв бытового газа, что вероятнее) разрушит квартиру или дом полностью. К сожалению, это представление тоже далеко от действительности.

Строго говоря, приобретая, допустим, квартиру, вы покупаете не столько «стены-пол-потолок», сколько свое право владеть и распоряжаться именно этим объектом недвижимого имущества. Соответственно, надежность инвестиций в недвижимость напрямую зависит от того, насколько надежно защищено право собственности в той или иной юрисдикции.

В России с этим есть вполне известные проблемы. Тот же «Речник», к примеру… ОК, это – собственность и забота «элиты». Но есть и другие ситуации, в которых вполне добросовестный собственник жилья может против своей воли с ним расстаться – забесплатно или за весьма символическую «компенсацию».

Так, хорошо известно, что множество подводных камней таит в себе начавшаяся в 1990-х бесплатная приватизация жилья. Сейчас, конечно, риск столкнуться с иском «ущемленного в правах» сироты или сидельца намного ниже, чем еще 10 лет назад. Однако назначение «самого-самого крайнего» срока бесплатной приватизации подстегнуло интерес к этой теме, в одной только Москве может быть оформлено в частную собственность до полумиллиона квартир, и неизвестно, какие косяки на волне ажиотажа допустят регистраторы, и какими проблемами это аукнется в будущем.

Еще один источник рисков – ошибки или злоупотребления при оформлении разрешительной документации на строительство. Это касается как вторичного (тот же «Речник»), так и первичного рынка недвижимости. Все в той же «Новой Москве» обнаруживаются десятки объектов, построенных с нарушением закона. Например, многоквартирные дома, возведенные на территориях садовых товариществ. Их покупателям можно лишь посочувствовать.

Наконец, «на сладкое» – принудительный выкуп недвижимости при изъятии земельного участка, на котором она расположена, для государственных или муниципальных нужд. Причем, по ускоренному сценарию, апробированному в Сочи. Таким манером
собираются действовать власти в «Новой Москве». Вполне возможно, что далее и другие регионы захотят использовать эти технологии.

Конечно, это далеко не полный перечень возможных проблем, да и «трабблы», связанные непосредственно с арендой в него не вошли. Тем не менее, и этого хватит, чтобы задуматься об альтернативных возможностях вложения средств.

Предвижу вопрос о том, почему сам я этим занимаюсь. Ответ прост до банального: нравится. Плюс – хорошие знакомства в юридических кругах и в государственных структурах. Если у вас их нет… Лучше и не начинайте… :)

Новый вид квартирного афериста

новый вид квартирного афериста



Мои знакомые продавали квартиру. К ним пришла молодая пара, все осмотрели, сказали, что покупают и даеж оставили залог 30 тысяч рублей. Пообещали, то окончательно произведут расчет через месяц, когда оформят ипотеку. Ну, знакомые согласились.

Прошел месяц, прошел второй. Молодая пара тянет, не покупает. Наконец решили продавать другим. А этим - вернуть залог. И вот тут они и объявились. С адвокатом. Типа, не имеют права другим продавать, а если продадут не им, то им должны выплатить неустойку - 900 тысяч или 10% от стоимости.

Оказалось, такое правило есть! Знакомые еле отбились, у них был тоже хороший адвокат, который смог доказать, что молодая пара ничегно покупать не собиралась и даже документы на ипотеку не подавала. Вот так. Имейте в виду. Понимаете, какой классный бизнес - давать залог на квартиру, которую покупать не собираешься, но потом получаешь хорошие деньги от бедных продавцов.

Интересно, кто бы посчитал сальдо того, что получил бюджет от всяких дерибасок и сравнил бы,

сколько дерибаски получили за это же время из бюджета преференций, дотаций прощения долгов и т.п. и сколько отдали в бюджет? (Имеется ввиду бюджет государства, а не отдельных его жителей)

В чью пользу балланс?
Саму приватизацию можно не считать. Будем исходить из того, что это богом данное им счастье.
А то слишком наглядно будет, какая польза от эффективных собственников. Кто же допусти такое попрание основ государства?

Устаревшие данные трёхлетней давности. С тех пор всё несколько подорожало.

Почему в Нью-Йорке высокие ежемесячные платежи за квартиру, или на что уходит квартплата.




Дима newyorkrealty написал интересный пост проливающий свет на причины высоких ежемесячных платежей за квартиру в Нью-Йорке. Дом кооперативный, поэтому прибыли нет. Все что получили от жильцов уйдет на его содержание. Отдельно уточню, что это коммунальные платежи. Вы будете их платить, даже если квартира уже в вашей собственности.

Оригинал взят у newyorkrealty в Почему в Нью-Йорке высокие ежемесячные платежи за квартиру, или на что уходит квартплата.
Моих клиентов, да и читателей этого блога, часто интересует вопрос, почему в Нью-Йорке такие высокие платежи за квартиры. Я решил на примере бюджета конкретного дома показать, на что уходят деньги жильцов.

Для начала небольшое описание объекта недвижимости. Дом – многоподъездный жилой комплекс на 352 квартиры, находится на севере Манхэттена в районе Washington Heights. По форме собственности это кооператив. Дом без особых изысков – нет дормена или консьержа, отсутствует спортзал. Ниже бюджет на 2014 год по категориям с некоторыми моими комментариями.

Доходы
income details

Для наглядности я отобразил эти цифры на диаграмме.
incomes


Расходы
expenses details

И снова диаграмма для наглядности
expenses


Это всё были цифры в общем по дому. Если же перевести эти расходы на единицу площади, то выходит примерно $10 в месяц за квадратный метр. Основываясь на средних размерах квартир в этом доме можно сказать, что за студию ежемесячно нужно платить $420, за квартиру с одной спальней размером  $600, за квартиру с двумя спальнями - $850.

По сравнению с другими домами в этом районе, это довольно невысокие платежи. В большинстве домов на Манхэттене ежемесячные составляют $15-$30 в месяц за квадратный метр. В самых дорогих и престижных домах Нью-Йорка, таких как 432 Парк Авеню, эта сумма может доходить до $40 и выше.

Кстати, сколько вы платите за свою квартиру и сколько бы платили исходя из уровня платежей $10 за квадратный метр в месяц? Потянули бы такие платежи?

Как и в интересах кого регулируется рынок недвижимости в Китае и России.

Нашёл небезинтересную статью китайца о
жилищной проблеме в крупных городах Китая.



В статье приводится ряд конкретных приёмов,
с помощью которых власти КНР борются с повышением цен на жильё в крупных
городах в интересах населения. Дело в том, что мировой кризис не затронул
Китай. И мировые инвесторы бросили свои капиталы в Поднебесную. В том числе и
на скупку домов. В результате чего цены на жильё в крупных городах начали
быстрый рост.



Взято отсюда: http://www.warandpeace.ru/ru/reports/vprint/45028/



Гонка цен на
недвижимость в Китае



Build It And They Will Come



Лео
Чжан (Leo Zhang)| From CIB March 2010 Print Edition



Кси Тянь
(Xie Tian) не может расслабиться и насладиться выходными почти месяц. 30-летний
вэб-дизайнер тратит каждую свободную минуту за пределами офиса на поиски
достойной и недорогой квартиры для себя и своей невесты. И это чертовски
тяжело. В начале 2008 года он положил глаз на квартиру площадью 83 кв.м. в
шанхайском районе Hongkou, ценой 1,5 млн. юаней
(220000
долл. США В одном долларе 6,385 юаня),
но ему не
хватало денег на первоначальный взнос и он не смог ее купить. Теперь схожая
квартира обойдется в 2,3 млн. юаней.



"Покупка
квартиры огромное бремя, которое люди моего возраста взваливают себе на
плечи", говорит Кси, зарабатывающий около 5000 юаней в месяц.
"Кажется, росту цен не будет конца, и я действительно считаю, что если я
не буду действовать сейчас, то мне придется остаться с родителями
навсегда".



Как Кси,
Стивен Чжу (Stephen Zhu), 32-летний инженер электросвязи, планирует жениться.
Но Чжу, к счастью, удалось купить квартиру в ноябре. С 2 часов ночи Чжу
толкался в очереди за жильем в Pudong residential project ожидая когда в
полдень начнется продажа 300 квартир. В конечном итоге более 1000 человек
выстроились в очереди, но старания Чжу окупились. Чжу заплатил 20000 юаней за
квадратный метр, два месяца спустя на вторичном рынке квартиры в комплексе
продавали по цене 24000
(больше $3000 за квадрат) юаней.



(Этот
абзац показывает уровень цен на жильё в Шанхае – самом дорогом городе Китая. И
уровень зарплат квалифицированного специалиста там же.)



В этом году Госсовет КНР
пообещал, что правительство будет пресекать спекуляции и незаконную
деятельность девелоперов, премьер КНР Вэнь Цзябао говорил в январе, что
правительство будет использовать такие инструменты политики, как налоги и
процентные ставки для "стабилизации" на рынке недвижимости и
ограничения "чрезмерного" роста цен. Однако рыночные наблюдатели
выражают обеспокоенность тем, что устойчивые быстрые темпы кредитования и
приток денег, возвращающихся в страну после финансового кризиса, могут еще
больше раздуть пузыри активов, особенно в секторе недвижимости.



Цены на жилье в 70
крупнейших городах Китая подпрыгнули на 7,8% в декабре, самыми быстрыми темпами
за 18 месяцев. Предыдущий рекорд в 5,7% был зафиксирован в ноябре. За 2009 год
цены на большинство вновь построенных домов в крупных городах таких, как Пекин,
Шанхай, Шеньчжень взлетели более чем на треть. Рынок недвижимости являлся одной
из основных движущих сил экономического роста Китая в прошлом году и в
значительной мере поддерживал доходы местных властей. Например, продажи
земельных участков в Шанхае принесли 104,3 млрд. юаней в 2009 году, что на 115%
больше чем в предыдущем году.



Даже крупные девелоперы
предупреждают о потенциальной катастрофе. Ван Ши (Wang Shi), председатель
ведущего китайского девелопера Vanke, неоднократно заявлял об опасности пузыря,
который может распространиться далеко за пределы Пекина, Шанхая и Шэньчжэня. И
некоторые аналитики предупреждают, что Китай рискует повторить опыт японского
пузыря в 1980-х годах, если страна сохранит темпы кредитования. Большинство,
однако, полагают, что цены на жилье сохранят повышательную тенденцию - даже
если будет много подъемов и спадов по пути. China International Capital Corp,
крупнейший инвестиционный банк страны, считает, что цены на жилье будут расти в
течение следующих трех десятилетий и пик придется на 2040 год в 2,5 раза выше
нынешнего уровня. "Правительство не хочет резкого охлаждения на
развивающемся рынке недвижимости, и не хочет пузырей, которые могут привести к
перегреву экономики и социальным проблемам", говорит Ту Лилей (Tu Lilei),
аналитик Qilu Securities. "Только постепенная корректировка поможет выжать
пузыри из сектора".



В декабре 2009 года Китай
сделал свой первый шаг, чтобы успокоить рынок, восстановил 5,55% ставку
налога на дома проданные в течение пяти лет после покупки, срок по которому в
январе был сокращен до двух ле
т.
(Больше 5ти
процентов от стоимости дома в год. Довольно большой налог на спекулятивный
капитал.)
Местные органы власти также приступили к
ужесточению на своих рынках недвижимости. В Шанхае, с 1 января 2010 года,
впервые покупающие жилье, площадью больше 90 квадратных метров могут получить
льготу в размере 1% налогов, по сравнению со стандартными 1,5%
.
(Я понял, что это льгота на тот самый налог на недвижимость в
процентных пунктах)
В дополнение к этим мерам,
китайское правительство также пообещало увеличить эффективное предложение
земли и доступного жилья для охлаждения рынка недвижимости.



"Казалось бы, это
всеобъемлющий комплекс мер, и при правильном осуществлении они должны помочь
обуздать спекулятивное поведение и повысить эффективность предложения
жилья", говорят Пенг Веньшенг (Peng Wensheng) и Чанг Джиан (Сhang Jian),
экономисты Barclay Capital в своей записке. "Но их эффективность будет
зависеть от серьезности местных органов власти в осуществлении этих мер".



Нацелившись на девелоперов,
китайские власти пообещали расследовать их деятельность и налагать санкции на
строителей, которые придерживают землю и квартиры или используют другие
незаконные методы продажи имущества. В январе, в самом южном городе
Шэньчжэне начали трехмесячную кампанию по инспекции девелоперов - действительно
ли они продают квартиры до завершения строительства, используя обманную рекламу
и скрывая стройплощадки.
(Типа «доктора
прислали» к спекулянтам, как выразился Путин)



До этого, в Китае подняли
первоначальный взнос уплачиваемый строителями за землю, не ниже 50% от общей
стоимости, по сравнению с 20% и 30% ранее
.
(Это
для того, чтобы невыгодно было скупать землю впрок и держать пустой, дожидаясь
её подорожания)
А на денежном фронте, китайский
центральный банк повысил требования к банковским резервам на 0,5 процентных
пункта в январе, впервые с июня 2008 года, чтобы вырвать больше денег из рук
застройщиков.



Хотя неопределенность
растет, большинство отраслевых экспертов отмечают, что цены на жилье вряд ли
упадут в краткосрочной перспективе благодаря недостаточному предложению и
сильному неудовлетворенному спросу со стороны покупателей. Но ужесточение
позиции правительства, вероятно, сбавит обороты. "Мы не верим [что увеличение
резервов] является предвестником тотального ужесточения", говорит Dai
Fang, аналитик Zheshang Securities. "Существует лишь небольшая вероятность
того, что правительство последовательно примет ряд мер по ужесточению
политики".



Дай говорит, что строители не
столкнуться с непосредственным дефицитом капитала, поскольку они улучшили свои
финансовые условиях благодаря сильным продажам и мягкой кредитной политике в
2009 году. Некоторые рыночные наблюдатели также утверждают, что Китай не может
затормозить слишком сильно, т.к. ведет активную фискальную политику и
"умеренно" мягкую денежно-кредитную политику для поддержания
экономического роста. "Не ожидается серьезного ужесточения, страхи
преувеличены", говорит Hingyin Lee, директор по исследованиям китайского
офиса Colliers Internationals East



Многие эксперты ожидают, что
политика будет направлена на обуздание спекуляции а не охлаждение рынка в
целом. "Корректировка политики будет акцентироваться на стороне
предложения, а меры затрагивающие спрос будут сосредоточены только на
пресечении спекуляции", говорит Ли. Министр строительства КНР Jiang Weixin
говорил в январе, что страна рассматривает вопрос о планах по ограничению
кредитов на покупку второго дома, чтобы обуздать рост цен и спекулятивные
инвестиции в жилье.



Государственный Совет
говорит, что домохозяйства, которые занимали деньги на первый дом, а теперь
хотят купить второй, должны внести первоначальный взнос не менее 40% от
стоимости квартиры - что сопоставимо с 20% минимумом для семей покупающих свой
первый дом.
Процентные ставки для покупающих в первый раз также ниже,
чем для повторных покупателей
. Государственный Совет также потребовал,
чтобы государственные учреждения активизировали мониторинг кредитов для
предотвращения притока незаконных средств на рынок недвижимости и иностранных
"горячих денег" способных повлиять на финансовую систему Китая.
(Это к тому, что у нас приход иностранного капитала в том числе
и в недвижимость считается безусловно полезным. А в Китае скупку домов
иностранным капиталом в условиях кризиса ограничивают, чтобы избежать повышения
цен на квартиры.)



Другой
потенциальной инициативой по ужесточению является налог взимаемый от стоимости
имущества, что может значительно увеличить расходы владеющих несколькими
квартирами. В начале января, Китайская государственная администрация по налогам
и сборам начала подготовку к расширению местных налогов с собственности на
остальную территорию страны.
Налог вряд ли
будет введен раннее 2011 года. Экономисты говорят, что он будет осуществляться поэтапно
и медленно, вслед за налогами на офисные помещения.



"Политики нацелились на
инвесторов и владельцев роскошного жилья. Для обычных людей, влияние будет
ограничено", говорит Kan Xiaoxun, брокер Shanghai Chuanghui Property
Consulting.



Китай нашёл оптимальное
сочетание рыночных и административных рычагов регулирования экономики. Именно
поэтому показывает наилучшие экономические результаты в современную эпоху.



Как и в чьих интересах
происходит регулирование рынка недвижимости в РФ я описал в статьях:



«Опять о московской
недвижимости
»



«Новая старая ситуация на рынке недвижимости»

Грудинин планирует национализировать ряд промышленных отраслей и инфраструктуру.

И я ему верю - национализирует!

Зачем?
В нынешней коньюнктуре часть отраслей не рентабельна. Вот и надо их с их убытками скинуть на налогоплательщиков.
А когда коньюнктура изменится - опять отдать в руки эффективным собственникам.
На этих качелях до Тетчер промышленность Англии качалась десятилетиями.
И у нас так хотят многие.

Кое кто скажет: Грудинин не будет их опять приватизировать. Он мамой клянётся и крест на всё пузо кладёт.
А кто его спросит?
Не будет Грудинин, придёт Брюшинин и приватизирует.
Интересно, национализировать Грудинин полагает возмездно или бесплатно?
У нас в конституции разрешена только возмездная приватизация.

Хороший гешефт вырисовывается: сначала мы приватизируем за 3-4% от цены отрасли. Потом опять национализируем уже по полной цене. А потом опять приватизируем.
За те же 4%?

Интересно, как оценивают отрасли?
Можно по цене металлолома. А можно по цене новых аналогичных станков с поправкой на износ.
Меня в своё время учили оценивать по сумме прибыли за последние 5 лет. (По некоторым учебникам за 8,5 лет)

Я бы не возражал, если бы этот метод оценки узаконили как единственный. Сразу бы из убыточных компании стали бы прибыльными.
А если вертолётный завод показывает прибыль 30000р в год, то и национализировать его за 150000р.


Для этого не жалко.

Кому война, а кому...

Гори-гори ясно, чтобы не погасло!



"Когда начинается распил бюджета, все остальное заканчивается" (я)

А именно это происходит в настоящее время на территории Новороссии на глазах у обалдевших участников и свидетелей антифашистского сопротивления. Мы всё время говорили о том, что постоянно тлеющий, а лучше - полыхающий конфликт на территории Украины чрезвычайно выгоден Империи Добра, в котором (теперь уже точно) еще долгое время будут безвозвратно сгорать бюджеты РФ и ЕС, но совсем упустили из виду, что на этом огоньке могут весьма эффективно погреть руки ушлые ребята и с той, и с другой стороны.

А они даром время не теряли, и пока солдаты умирали и становились инвалидами,  теоретики спорили о вариантах государственного строительства Новороссии и сокрушались про отсутствие хоть какой-то внятной идеологии, военные аналитики ломали копья в спорах о возможностях противостоящих армий, эти деловитые ребята время не теряли, тихо и незаметно приватизируя каналы снабжения и распределения.

Дело в том, что война, как и пожар-землетрясения-наводнение - идеальный инструмент для списания материальных ценностей в любых количествах и любом ассортименте. Но если стихийные бедствия краткосрочны и непредсказуемы, то рукотворные конфликты могут быть сколь угодно планово-продолжительны и иметь любую планово-заданную географическую конфигурацию.

И если в наличии имеется такая пылающая “чёрная дыра”, доставка грузов в которую не сопровождается встречными проверками, а о самом факте доставки по количеству и качеству “джентельмены верят на слово”, ибо другого способа верифицировать отчёты нет, то эта “чёрная дыра” элегантным движением опытной руки легко превращается  в “философский камень”  тех, кто сумел приватизировать “военторг” и “гуманитарку”. Что собственно и произошло в Новороссии.

А когда этот героический приватизационный процесс был  закончен, участники с обеих сторон войны с изумлением обнаружили себя в вязком болоте закулисных договоров и договорчиков, полусоглашений и полунамеков, тайных протоколов и явного предательства, основная цель которых одновременно проста и мерзостна: “Гори-гори ясно, чтобы не погасло!”…

Произошло самое страшное, что могло состояться - по обе линии фронта появилась, окрепла и в настоящее время захватывает ведущие позиции группа профессиональных коммерсантов на крови, общей задачей которых является  консервация конфликта в “горячем” состоянии на максимально долгий срок, что позволит бесконтрольно приватизировать “братскую помощь”, сколачивая бешеные состояния в рекордно короткий срок.

Особенно важно иметь ввиду, что при сговоре групп, стоящих за спинами обеих армий, рентабельность работы каждой их этих групп кратно повышается. То есть просто логика развития этого “бизнеса” заставляет предположить, что такой сговор или уже состоялся, или может состояться в ближайшее время.

И если это так, то прямо в подбрюшье РФ и ЕС возникнет (если еще не возник) интернациональный мафиозный альянс, обладающий как материальным, так и административным ресурсом, имеющий практически неограниченные мобилизационные возможности и кровно заинтересованный как в продолжении войны, так и расширении её географии.

И всё это - на фоне идиотической радости еврооптимистов по поводу планируемого “дранг нах остен” руками укрофашистов. Хотя “дранг” гарантирую. “Нах” тоже. А вот направление - это как карта ляжет. В 1938 французы тоже думали, что направление будет именно “остен”, а видишь, как оно нехорошо получилось… И сейчас, предчувствие имеется, тоже может получится нехорошо… совсем не по плану еврооптимистов…

Американский метод приватизации высокотехнологической госсобственности.

Вначале подбирают обаяшечку.
Раньше это был Бил Гейтс.
Сейчас Илон Маск.

Раскручивают его по всем электроприборам, как новоявленного гения. Он или "изобретает" МС-ДОС, или ракету для полёта на Марс. Ну или там попутно электро-супер-кар. Да какая разница?! Главное, что гений. Ему всё подвластно.
В СМИ регулярно появляются его чертижи ракеты, которые он изготовил на коленке в гараже. Красивые чертежи.

Потом какой то союз олигархов объявляет, что даёт ему триллион долларов для реализации его затеи. Под этот триллион выпускают акции на 10 триллионов.
Население их ажиотажно скупает.
Ещё бы - такой гений!

Все наработки НАСА сливают в фирму, лицом которой становится Илон Маск.

И вуаля: Фирма веников не вяжет - фирма делает ракеты, которые изобрёл очередной гений в гараже на коленке.

А НАСА тихо издыхает.
А чего жалеть эту неуклюжую государственную структуру, когда в стране есть такой гений и невидимая рука рынка ему в помощь?
 

А что здесь удивительного?

Темные людишки



Говнюшник у Мальгина визжит от радости что в Крыму было отключение электричества. Радость оказалась недолгой - через час-полтора подача восстановилась, за зубовный скрежет в говнюшнике, наверное, мог заглушать гудение мощных трансформаторов.

Я же вчера был с коротким визитом в Северную Каролину. Переключая каналы радио в машине, наткнулся на местные новости о том что на мысе Гаттерас и прилегающих островах - приморская курортная зона где на лето сьезжается куча отдыхающих - случислаь авария на линии и электричество вырубилось. Не на час, надолго - ожидается что от нескольких дней до пары недель. Десяткам тысяч приезжих (зуе заплативших денежки) предлагается катиться подальше. Tourists evacuate Ocracoke, Hatteras as businesses take 'devastating' hit amid power outage.

В общенациональные новости это даже не попало. Если бы я не оказался в тех краях, ничего бы о этом не услышал. Обычное дело, постоянно случается.

Автор забыл главное: Если на месте 5ти этажек постороить 50ти этажки,

Это ж сколько ценной московской земли освободится! А если ещё бывших жильцов выселить в новую Москву...

Причины «реновации»

Заслуженный архитектор России, профессор МАрхИ, бывший директор НИиПИ Генплана Москвы (2004–2011) Сергей Ткаченко в интервью корреспонденту «Коммерсанта» Валерии Мишиной рассказал о возможных причинах запуска программы «реновации» в Москве. Вот лишь несколько выдержек из беседы:

«Почему вообще появилась тема со сносом пятиэтажек? Да потому, что тема Новой Москвы потерпела полное поражение. Территории присоединили, земля подорожала, все кому надо на этом нажились, получили свое, а строить никто не собирался. Кому она нужна без транспортного обеспечения и так далее? Все, что там построили, − 23-этажные кварталы без инфраструктуры, любой: социальной, транспортной и так далее. И эти кварталы могут превратиться в мертвые, в которых побьют стекла, которые подожгут и т. д. Там даже бомжи не будут жить, потому что далеко. Максимум, что будет осваиваться, − это ближайший пояс рядом с Москвой. Все это было неким огромным проектом на светлое будущее. При этом Московская область строит зачастую качественнее и всегда дешевле, чем Новая Москва. Так сложилось. Поэтому Новая Москва не конкурентоспособна. Зачем мне жить тут гораздо дороже, если я могу жить ближе, лучше и дешевле, возле станции железной дороги? И тема пятиэтажек возникла в связи с крахом Новой Москвы как ближайшей программы. Не с крахом, но с тем, что территория Новой Москвы не может быть освоена по методике стратегии быстрых результатов.

Если говорить о первых программах сноса пятиэтажек, которая шла с 1999 года, то все происходит стандартно, это известно всем, как дважды два. Находится место рядом с домом под снос, строят стартовый дом, например, 12-этажный. В этот дом переселяются из этой пятиэтажки, далее ломается пятиэтажка, строятся еще два дома, и в него переселяются жители еще четырех домов. Вот, грубо говоря, квартал и освободили. Потом начинаются стоны инвестора − ему надо школу и другую инфраструктуру построить. Но под конец он полностью застраивает уже все. То есть переселились люди условно из трех кварталов. Первый пошел под переселение, второй − под инфраструктуру: девелоперу надо сделать школу, детский сад под кредиты, которые он неизвестно где берет, это его проблема. А третий − это уже добыча застройщика, где он может строить все, чтобы компенсировать расходы и получить прибыль, не разориться. В ЦАО распределение построенного между инвестором и городом было один к одному: 50% получал инвестор, 50% − город и очередники. На периферии, скажем так, Третье кольцо и дальше спальные районы − 30% получал город, 70% − инвестор. Когда инвесторы строили гаражи, город получал 20%, а инвестор − 80%. Сейчас точных соотношений я не знаю. Но ранее от инвесторов брали, так сказать, натурой − квартирами для очередников.

В течение последних десяти лет количество того, что строили для очередников, уменьшалось. На совещаниях у Юрия Лужкова первое, что он спрашивал, сколько построено и все ли моментально отдано очередникам. Сейчас ликвидирован департамент жилищной политики, который занимался распределением квартир. Выделять или не выделять построенные дома для очередников решается Градостроительно-земельной комиссией, в ручном управлении. И квартирный фонд, скажем так, стал оставаться: построенное жилье стало не сразу передаваться очередникам, а оставаться. На сегодня число таких оставшихся квартир достигло 3,5–4 тысяч. И вот этот фонд вполне может быть эффектно выдан перед муниципальными выборами жильцам первых сносимых домов.

Есть некий известный коэффициент, это рассчитывали в НИиПИ Генплана, Москомархитектуре и так далее: когда сносится 1 тыс. кв. м, сколько должен построить инвестор, который возьмет в работу эту землю, чтобы это не было ему в убыток. В центре города при повышенных ценах этот коэффициент составляет приблизительно 2,5: то есть я сношу 1 тыс. кв. м. и должен построить 2,5 тыс. кв. м, чтобы это было выгодно. Инвестор должен городу заплатить или площадью отдать и иметь какую-то свою прибыль. Мы вычисляли минимальный коэффициент. И дальше от центра он уже должен составлять 3,3, чтобы инвестор стал вообще бултыхаться. Сейчас эта дельта уже значительно больше, где-то приблизительно 4,5.

Для того чтобы поправить положение, и исходя из того, что для бюджета это очень небольшие затраты, власти сейчас должны делать все, чтобы первые переселенцы поняли, что стали жить как в раю. И даже те, кто против и которых будут «насильно» переселять против их желания, чтобы потом сказали «спасибо». И чтобы выстроилась очередь на реновацию. Первые переселенцы должны получить такое, чтобы все захотели. Но не забывайте, что реновация может идти для инвесторов только поквартально, иначе это технологически невозможно. А это значит, что в течение долгого времени в районах будет стройка, пыль, грязь и так далее. Для того чтобы делать большую плотность, нужно отменить инсоляцию (количество солнечного света, попадающего в жилое помещение в течение суток). К этому давно подходят, да и в Москве уже много кварталов, где инсоляции как таковой нет. В архитектурных институтах это одна из основ: есть даже такие примитивные линейки, которые используются с 1920-х годов. Смотря на квартал, проверяешь, где север и юг, как квартал стоит, конфигурацию зданий и окружающей застройки, и становится ясно, где не будет этой инсоляции. Или видно, что, чтобы поймать норматив по инсоляции, в том или ином месте этого здания должна быть как минимум 5–10-комнатная квартира, а так не бывает. Получается, что в части квартир инсоляции нет. Ну, нет, так нет. Нам долго объясняли те, кто хочет эти нормы отменить, что они были актуальны, когда в стране боролись с туберкулезом. Напомню, туберкулезная палочка не выживает, если на нее два часа солнце светит. А сейчас якобы не надо на нее светить, этой палочки вообще нет. И говорят, что люди только приходят ночевать в квартиру, а весь день проводят на работе, в общественных зонах и так далее. Это бесконечная тема, и мне кажется, как раз эти нормы и будут пересмотрены.

Есть еще, например, нормативы, согласно которым территорию детского сада нельзя ставить ближе чем за 25 м от улицы. Сейчас, как правило, и на это уже не смотрят, потому что территорию надо экономить. То есть могут избавиться от всего, что мешает уплотнить застройку, и разместить как можно более экономично на этой территории то, без чего по федеральному законодательству остаться нельзя. Нельзя без школы обойтись − построим школу, но она будет очень большая. И будут отменены радиусы доступности к школе или будут значительно увеличены. Пока нельзя, чтобы дети переходили дорогу к детскому саду от своего дома. Я думаю, что это тоже будет отменено. В микрорайоне это было хорошо, в квартале это трудно сделать. То есть будет упор на то, что мешает инвесторам оптимизировать застройку.

Будущая программа реновации была в Генеральном плане (2010 года). Но там значилось, что необходимо постепенно заменять здания, у которых подходит срок не физического, но морального износа. Физически эти дома еще 100 лет будут стоять. И речь шла о том, что нужно постепенно заменять их на новые жилые здания. Но поскольку отсутствовал экономический и законодательный аппарат для реализации этой программы, все это тормозилось еще на первых этапах − на программе сноса ветхого и аварийного жилья. С середины 1950-х годов стали строить по 4–4,5 млн кв. м. жилья в год. И не дожидаясь того, чтобы дом рухнул и жилье стало аварийным, это жилье должно замещаться новым жильем. Мы выделяли кварталы, которые в принципе подлежат реновации. Можно было продолжать снос по старой программе − ветхого и аварийного жилья, но нельзя называть ветхим и аварийным жильем крепкие кирпичные пятиэтажки и некоторые панельные дома, которые ветхими совсем не являются».